Για μεγάλο μέρος της τελευταίας δεκαετίας, ο κλάδος των ακινήτων της Κίνας υπήρξε βασικός μοχλός της οικονομικής ανάπτυξης, συνεισφέροντας περίπου το ένα τέταρτο του ΑΕΠ της χώρας. Ωστόσο, από το 2021, ο κλάδος έχει γίνει ένας επίμονος τροχοπέδης στην οικονομία, με ορισμένες εκτιμήσεις να υποδηλώνουν ότι έχει ξυρίσει 2 ποσοστιαίες μονάδες από την ετήσια αύξηση του ΑΕΠ. Η επιβράδυνση έχει διαταράξει την απασχόληση, έχει μειώσει την εμπιστοσύνη των καταναλωτών και έχει επιβαρύνει τα έσοδα της τοπικής αυτοδιοίκησης, μετατρέποντας αυτό που κάποτε ήταν ο οικονομικός κινητήρας της Κίνας σε πηγή παρατεταμένης οικονομικής δυσπραγίας.

Σε απάντηση, το Πεκίνο έχει αντιστρέψει τις αυστηρές πολιτικές του για την αγορά ακινήτων που εφαρμόστηκε στο πλαίσιο των «τριών κόκκινων γραμμών» το 2020. Αρχικά, η πολιτική των τριών κόκκινων γραμμών είχε σκοπό να πειθαρχήσει τους προγραμματιστές με υψηλή μόχλευση και να μετριάσει τους συστημικούς οικονομικούς κινδύνους. Ωστόσο, η απότομη αυστηροποίηση της πρόσβασης σε πίστωση άφησε πολλές εταιρείες – ιδίως ιδιωτικούς προγραμματιστές με περιορισμένη κρατική υποστήριξη – να αγωνίζονται να αναχρηματοδοτήσουν τα χρέη τους. Καθώς οι πωλήσεις μειώθηκαν κατακόρυφα και η ρευστότητα εξαντλήθηκε, οι χρεοκοπίες αυξήθηκαν, συμπεριλαμβανομένων των καταρρεύσεων υψηλού προφίλ όπως της Evergrande . Μέχρι το 2023, το Πεκίνο δεν είχε άλλη επιλογή από το να εγκαταλείψει την αυστηρή του στάση και να στραφεί προς μια πιο υποστηρικτική προσέγγιση .

Ένα από τα πιο ξεκάθαρα σημάδια αυτής της αλλαγής είναι η εισαγωγή τηςπολιτικής «λευκής λίστας» ακινήτων , που έχει σχεδιαστεί για να αποκαταστήσει τη χρηματοδότηση σε έργα ακινήτων που έχουν σταματήσει. Το πρόγραμμα που ξεκίνησε τον Ιανουάριο του 2024, ενθαρρύνει τις τράπεζες να δανείζουν επιλεγμένες αναπτύξεις που κρίνονται βιώσιμες, με αξιωματούχους της τοπικής κυβέρνησης να προσφέρουν καθοδήγηση για να κατευθύνουν τα κεφάλαια προς την ολοκλήρωση και την παράδοση των κατοικιών.

Σύμφωνα με πρόσφατη δημοσιοποίηση της χρηματοπιστωτικής ρυθμιστικής αρχής της χώρας, οι τράπεζες έχουν εγκρίνει δάνεια 5,6 τρισεκατομμυρίων γιουάν (780 δισεκατομμύρια δολάρια) για αυτά τα έργα από τον Ιανουάριο του 2024 – που ισοδυναμεί με το ένα τέταρτο των ετήσιων δημοσιονομικών εσόδων της Κίνας το 2024 ή περίπου το διπλάσιο του συνολικού ΑΕΠ της Μαλαισίας . Η τεράστια κλίμακα της προσπάθειας υπογραμμίζει την επείγουσα ανάγκη της κυβέρνησης να αποτρέψει μια πλήρη κρίση. Ωστόσο, παρά τη μαζική αυτή ώθηση ρευστότητας, η πολιτική έχει αποτύχει μέχρι στιγμής να βελτιώσει ουσιαστικά την άσχημη κατάσταση της αγοράς ακινήτων.

Τα δεδομένα μιλούν από μόνα τους. Αντί να ανακάμψουν, οι αποπερατώσεις κατοικιών το 2024 μειώθηκαν κατά 27,4 τοις εκατό σε σύγκριση με το προηγούμενο έτος, σύμφωνα με το Εθνικό Γραφείο Στατιστικής. Πιο ανησυχητικό, η συνολική χρηματοδότηση προγραμματιστών – η οποία περιλαμβάνει τραπεζικά δάνεια – μειώθηκε κατά 17 τοις εκατό από έτος σε έτος . Αυτό υποδηλώνει ότι ενώ οι εγκρίσεις δανείων στη λίστα επιτρεπόμενων αυξήθηκαν στα χαρτιά, δεν έχουν ακόμη μεταφραστεί σε απτή οικονομική ανακούφιση για τους προγραμματιστές.

Ένας σημαντικός περιορισμός είναι ότι οι τράπεζες παραμένουν βαθιά επιφυλακτικές όσον αφορά τον δανεισμό σε εταιρείες ανάπτυξης ακινήτων , πολλοί από τους οποίους εξακολουθούν να αγωνίζονται με υψηλά επίπεδα χρέους και αδύναμες πωλήσεις. Μετά το κύμα αθέτησης υποχρεώσεων από μεγάλους προγραμματιστές, τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα έχουν αυστηροποιήσει τα εσωτερικά πρότυπα δανεισμού, δίνοντας προτεραιότητα στον περιορισμό του κινδύνου έναντι των κυβερνητικών οδηγιών. Πολλές τράπεζες είναι προσεκτικές όσον αφορά την παροχή πιστώσεων σε προγραμματιστές με αδύναμους ισολογισμούς, φοβούμενοι ότι η περαιτέρω επιδείνωση των πωλήσεων ακινήτων θα μπορούσε να οδηγήσει σε υψηλότερα μη εξυπηρετούμενα δάνεια. Αυτή η απροθυμία επιδεινώνεται από την έλλειψη αποτελεσματικών μηχανισμών επιμερισμού του κινδύνου, αφήνοντας τις τράπεζες να επωμιστούν το μεγαλύτερο μέρος του βάρους σε περίπτωση αποτυχίας των έργων.

Ως εκ τούτου, το πρόγραμμα της λευκής λίστας έχει ωφελήσει δυσανάλογα τους κρατικούς ή καλά κεφαλαιοποιημένους προγραμματιστές, ενώ οι ιδιωτικές εταιρείες που αντιμετωπίζουν προβλήματα δυσκολεύονται να εξασφαλίσουν χρηματοδότηση. Επιπλέον, πολλά έργα αποκλείονται λόγω αυστηρών προϋποθέσεων , όπως απαγορεύσεις κατάχρησης κεφαλαίων που είχαν δεσμευτεί στο παρελθόν ή ανεπίλυτες νομικές διαφορές. Αυτές οι απαιτήσεις, αν και είναι εύλογες από την άποψη της διαχείρισης κινδύνου, περιορίζουν τη στήριξη μόνο στα πιο υγιή οικονομικά έργα. Αυτό δημιουργεί ένα παράδοξο: οι επιχειρήσεις και τα έργα που χρειάζονται περισσότερο βοήθεια είναι συχνά οι λιγότερο ικανές να επωφεληθούν από αυτήν.

Ορισμένοι ιδιώτες προγραμματιστές προσπάθησαν να παρακάμψουν αυτά τα εμπόδια μεταφέροντας τα έργα τους σε οχήματα χρηματοδότησης της τοπικής κυβέρνησης (LGFV). Αρχικά δημιουργήθηκαν από τοπικές κυβερνήσεις για τη χρηματοδότηση έργων υποδομής, αυτές οι οιονεί κυβερνητικές οντότητες απολαμβάνουν κρατική τραπεζική και ευκολότερη πρόσβαση σε τραπεζικά δάνεια. Ωστόσο, πολλά LGFV έχουν συγκεντρώσει τεράστια χρέη μετά το κίνητρο της Κίνας το 2008 και τις βαριές δαπάνες που σχετίζονται με τον COVID του 2020-2021. Τα οικονομικά τους έχουν επιδεινωθεί έκτοτε, ιδιαίτερα καθώς οι υποστηρικτές της τοπικής αυτοδιοίκησης –που ιστορικά εξαρτώνται από τα έσοδα από τις πωλήσεις γης– αντιμετωπίζουν αυξανόμενες δημοσιονομικές πιέσεις εν μέσω της ύφεσης των ακινήτων. Σε ορισμένες περιπτώσεις, οι LGFV έχουν εκτρέψει τα κεφάλαια που έλαβαν για να καλύψουν τις υπάρχουσες υποχρεώσεις τους αντί να τα χρησιμοποιήσουν για την ολοκλήρωση του έργου. Αυτή η ακούσια περιπλοκή έχει αμβλύνει περαιτέρω τον επιδιωκόμενο αντίκτυπο της πολιτικής.

Για να βελτιωθεί η αποτελεσματικότητα του προγράμματος, οι υπεύθυνοι χάραξης πολιτικής πρέπει να αντιμετωπίσουν αυτά τα σημεία συμφόρησης. Πρώτον, τα κριτήρια επιλεξιμότητας θα πρέπει να βελτιωθούν ώστε να επιτραπεί μεγαλύτερη πρόσβαση στα προβληματικά έργα. Δεύτερον, μηχανισμοί επιμερισμού κινδύνων – όπως κρατικές εγγυήσεις ή πιστωτικές ενισχύσεις – θα μπορούσαν να ενθαρρύνουν τις τράπεζες να δανείζουν με μεγαλύτερη σιγουριά. Τέλος, απαιτείται μεγαλύτερη διαφάνεια και εποπτεία για να αποτραπεί η εσφαλμένη κατανομή και οι οικονομικές διαρροές, διασφαλίζοντας ότι τα δάνεια εξυπηρετούν τον προορισμό τους.

Η πολιτική της λευκής λίστας είναι ένα σημαντικό βήμα προς τη σταθεροποίηση του τομέα ακινήτων της Κίνας, αλλά οι τρέχοντες περιορισμοί της υπογραμμίζουν τις βαθύτερες διαρθρωτικές προκλήσεις που αντιμετωπίζει ο κλάδος. Χωρίς περαιτέρω προσαρμογές, η πρωτοβουλία κινδυνεύει να γίνει μια ακόμη καλοπροαίρετη αλλά τελικά αναποτελεσματική παρέμβαση, αφήνοντας ανεπίλυτη την κρίση ιδιοκτησίας της Κίνας και διαβρώνοντας την εμπιστοσύνη στην ικανότητα του Πεκίνου να διαχειριστεί μακροπρόθεσμες οικονομικές προκλήσεις.