Στα περίχωρα του Lanzhou, μιας πόλης στη δυτική Κίνα, ένα μεγάλο πανό επιστρωμένο πάνω από ένα ημιτελές συγκρότημα κατοικιών δεν γιόρταζε τη Σεληνιακή Πρωτοχρονιά ή την Εθνική Ημέρα της Κίνας, αλλά κάτι τελείως διαφορετικό: το «top off» του κτιρίου. "封顶大吉", τα τεράστια κόκκινα πανό έγραφαν – "γιορτάστε την κορυφή". (Στην οικοδομική γλώσσα, το "topping off" σημαίνει την ολοκλήρωση της βασικής δομής ενός κτιρίου.)

Ήταν μια περίσταση αρκετά σημαντική για να τιμηθεί με πυροτεχνήματα στην τεράστια πρωτεύουσα της επαρχίας Gansu της Κίνας.

Τα ίδια τα πανό είναι λείψανα μιας αιώνων κινεζικής παράδοσης για τον εορτασμό των κατασκευαστικών άθλων της ανθρώπινης εργασίας. Ωστόσο, σήμερα, οι διαφημιστικοί εορτασμοί που ανακοινώνουν το top off σηματοδοτούν σημαντικά ορόσημα για τους αγωνιζόμενους κινέζους γίγαντες ακινήτων και τους ξένους εμπορικούς εταίρους που περιμένουν τυχόν ενδείξεις ανάκαμψης στην παρατεταμένη κρίση ακινήτων της Κίνας.

Υπάρχουν 20 εκατομμύρια ημιτελή κτίρια προπώλησης στην Κίνα, σύμφωνα με τον επικεφαλής οικονομολόγο της Noruma Securities, Lu Ting. Όταν η πινακίδα ανεβαίνει για να "γιορτάσει την κορυφή", αυτό σημαίνει ένα λιγότερο ταλαιπωρημένο κτίριο.

Τα ημιτελή κτίρια είναι ένα από τα πιο σημαντικά παρατηρήσιμα βαρόμετρα της τετραετούς κρίσης ιδιοκτησίας της χώρας και της δυσφορίας που έχει προκαλέσει στην ευρύτερη οικονομία και το καταναλωτικό συναίσθημα. Πάνω από το 70 τοις εκατό του πλούτου των κινεζικών νοικοκυριών είναι δεσμευμένο σε ακίνητα.

Οι Κινέζοι προγραμματιστές υπερκατασκευάστηκαν κατά τη διάρκεια των ημερών άνθησης της αγοράς ακινήτων, ενθαρρύνονται από τις τοπικές κυβερνήσεις που βασίζονταν στις πωλήσεις γης ως πηγή εσόδων και για να πετύχουν στόχους ανάπτυξης.

Αυτό το μοντέλο ανάπτυξης άρχισε να ξεθωριάζει όταν η κεντρική κυβέρνηση άρχισε να επικρίνει τις υπερεπενδύσεις σε κατοικίες, λέγοντας ότι «τα σπίτια είναι για να ζεις, όχι για κερδοσκοπία», μια γραμμή που εμφανίστηκε στο Central Economic Work Conference του Δεκεμβρίου 2016.

Στη συνέχεια, το 2020, ο Σι Τζινπίνγκ έγινε πιο σκληρός, ανακοινώνοντας την πολιτική των «τριών κόκκινων γραμμών» που μείωσε απότομα το ποσό που θα μπορούσαν να δανειστούν οι προγραμματιστές. Αμέσως μετά, εταιρείες με υπερμόχλευση όπως η Evergrande, ο μεγαλύτερος ιδιωτικός κατασκευαστής της χώρας, πάλεψαν να ξεπεράσουν τα χρέη και άρχισαν να καταρρέουν.

Τα κόκκινα πανό σε ημιτελή κτίρια, εύκολα εντοπισμένα σε όλη τη χώρα, είναι σπάνια σημάδια ζωτικότητας για ορισμένα έργα σε μια κατά τα άλλα στάσιμη αγορά ακινήτων, που παρακολουθείται ευρέως σε ολόκληρη την Κίνα. Οι πινακίδες «γιορτάζουμε την κορυφή» καλύπτουν εκείνες τις εξελίξεις που έχουν περάσει την πιο επικίνδυνη οικοδομική φάση, σηματοδοτώντας τα κτίρια σε τοποθεσίες που τελικά στρίβουν.

Το 2024, οδήγησα μέσα από πόλεις-φαντάσματα ημιτελών κτιρίων σε 19 πόλεις σε 14 επαρχίες. Παρά τον μεγάλο αριθμό μισοκτιστών κτιρίων, το τοπίο ήταν διάσπαρτο με κόκκινα πανό «top off».

Κατά τη διάρκεια εκείνης της χρονιάς, την οποία ξόδεψα περιοδεύοντας σε αναπτυξιακά έργα και μιλώντας με προγραμματιστές και τοπικούς αξιωματούχους, η έκταση των κτιρίων υπό κατασκευή συρρικνώθηκε κατά 12,7% σε εθνικό επίπεδο, οι επενδύσεις στην ανάπτυξη ακινήτων μειώθηκαν κατά 10,6% και η κυβέρνηση άρχισε να ανακαινίζει 79.000 ερειπωμένες αστικές κατοικίες.

Αυτοί οι αριθμοί αντικατοπτρίζουν τη συνεχιζόμενη εστίαση του Πεκίνου: πώς να απογαλακτιστεί η κινεζική οικονομία από την εξάρτηση από την αγορά εμπορικών ακινήτων και να ανοικοδομηθούν οι φτωχές γειτονιές.

Τούτου λεχθέντος, η προεξοχή των ημιτελών κτιρίων παραμένει. Η επιφάνεια του ορόφου των κτιρίων που ολοκληρώθηκαν πέρυσι μειώθηκε σχεδόν κατά 30 τοις εκατό σε σύγκριση με το 2023. Με άλλα λόγια, η κορυφή ενός κτιρίου είναι ένα επίτευγμα που αξίζει ιδιαίτερα να γιορταστεί σε αυτήν την αγορά.

Η φάση ολοκλήρωσης σηματοδοτεί περίπου το μισό της διαδρομής της κατασκευής και της επένδυσης ενός κτιρίου, σύμφωνα με έναν συνταξιούχο διευθυντή ενός Γραφείου Στέγασης και Αστικής-Αγροτικής Ανάπτυξης στην αυτόνομη περιοχή Guangxi, ο οποίος προτίμησε να παραμείνει ανώνυμος. «Το top-off μειώνει τον κίνδυνο να γίνει ένα μισοτελειωμένο έργο λόγω οικονομικής κατάρρευσης, αλλά δεν σημαίνει ότι η οικονομική κατάρρευση συμβαίνει μόνο πριν από το top off», είπε, μιλώντας στα κινέζικα. Οι τράπεζες χρησιμοποιούν ως παράμετρο για την αναθεώρηση των στεγαστικών δανείων εάν το top off συμπληρώνεται, πρόσθεσε.

Η περιήγηση σε ένα έργο ανάπτυξης πολλαπλών κτιρίων υπογραμμίζει το πολύπλοκο παιχνίδι σκακιού στο οποίο πρέπει να πλοηγηθούν οι προγραμματιστές για να φτάσουν στο στάδιο «top off». Είναι μια λεπτή διαδικασία λήψης αποφάσεων που λαμβάνει υπόψη τις συνθήκες της αγοράς, τα σχόλια των αγοραστών κατοικιών, τους περιορισμούς των ταμειακών ροών, τον ρυθμό ανάπτυξης της τοπικής βιομηχανίας και ζητήματα όπως το χρονοδιάγραμμα ολοκλήρωσης ενός κοντινού δρόμου.

Πέρα από τις εκτιμήσεις της αγοράς, ο τρόπος με τον οποίο οι προγραμματιστές συμμορφώνονται με τους κανόνες και τους οικονομικούς κανονισμούς επηρεάζει επίσης το αν τα κτίρια θα μείνουν ημιτελή.

Η επίτευξη του κορυφαίου σταδίου είναι μια παράμετρος που χρησιμοποιούν οι τοπικές αρχές όταν εκδίδουν άδειες που επιτρέπουν στους προγραμματιστές να πουλήσουν την περιουσία τους εκ των προτέρων. Ωστόσο, δεν τηρούν όλοι οι προγραμματιστές τη διαδικασία, δήλωσε ο Ye Sheng, διευθυντής γραφείου στη Σαγκάη στην Goettsch Partners, μια αρχιτεκτονική εταιρεία. «Ορισμένοι προγραμματιστές αρχίζουν να πωλούν ακίνητα παράνομα στο αρχικό στάδιο της επένδυσης για την κατασκευή κατοικιών, χρησιμοποιώντας προκαταβολές για να μετατρέψουν επενδύσεις σε νέα ακίνητα για να μεγιστοποιήσουν τις βραχυπρόθεσμες αποδόσεις», είπε.

Οι κακές συνθήκες της αγοράς σε συνδυασμό με τις παράνομες προπωλήσεις έχουν σημαντικές επιπτώσεις για τους αγοραστές κατοικιών. «Λόγω της αβεβαιότητας της αγοράς, όταν η απόκλιση της επένδυσης προκαλεί διακυμάνσεις των ταμειακών ροών, συχνά οδηγεί σε καθυστερήσεις στην ολοκλήρωση της κατασκευής, και ως εκ τούτου προκαλεί μια σειρά νομικών δικαιωμάτων και ακόμη και κοινωνικών υποθέσεων», πρόσθεσε ο Sheng.

Σε ορισμένες περιοχές της Κίνας, οι εμπορικές τράπεζες μπορούν να εκδίδουν στεγαστικά δάνεια μόνο σε αγοραστές κατοικιών που αγοράζουν ακίνητα που έχουν φτάσει στην πρώτη φάση. Ακόμη και τότε, οι αγοραστές σπιτιού συχνά αρχίζουν να πληρώνουν στεγαστικά δάνεια χρόνια πριν ολοκληρωθεί το ακίνητο.

«Ο μετασχηματισμός της φούσκας ακινήτων σε δομή τύπου Ponzi – στην οποία οι νέες αγορές ακινήτων ήταν απαραίτητες για την παροχή εσόδων για την κατασκευή κατοικιών που είχαν ήδη πωληθεί – συνέβη κατά τη διάρκεια της εκστρατείας απομόχλευσης της Κίνας το 2017 και το 2018», δήλωσε ο Logan Wright, συνεργάτης και διευθυντής της έρευνας αγορών της Κίνας στο Rhodium Group. Οι χρεωμένοι προγραμματιστές στράφηκαν στις πωλήσεις πριν από την κατασκευή ως λύση για την αποπληρωμή του σκιώδους χρέους, μια διαδικασία που είπε ότι ουσιαστικά ισοδυναμούσε με δανεισμό από ιδιοκτήτες σπιτιού.

Σύμφωνα με το νόμο, οι εμπορικές τράπεζες πρέπει να καταθέτουν προκαταβολικά κεφάλαια προγραμματιστών από αγοραστές κατοικιών σε ειδικούς ρυθμιστικούς λογαριασμούς, με την επιφύλαξη τραπεζικής εποπτείας. Τέτοιοι κανονισμοί χρονολογούνται από το 2003 και το 2007 και έχουν επιβεβαιωθεί εκ νέου και δεν επιβάλλονται ομοιόμορφα σε ολόκληρη την Κίνα. Μετά το στάδιο της κορυφής, οι τράπεζες μπορούν νομικά να χαλαρώσουν αυτές τις απαιτήσεις σε ορισμένες περιπτώσεις.

Ωστόσο, στην πράξη, οι εμπορικές τράπεζες έχουν δεχτεί ιστορικά αιτήματα προγραμματιστών να καταθέσουν τα κεφάλαιά τους πριν από την πώληση σε έναν γενικό λογαριασμό. Αυτή η πρακτική οδήγησε ορισμένους προγραμματιστές στην κατάχρηση κεφαλαίων και στην αναστολή των κατασκευαστικών έργων.

Η κεντρική κυβέρνηση έχει εφαρμόσει πολιτικές για την εξάλειψη του πλεονάζοντος αποθέματος κατοικιών και την ενθάρρυνση των προγραμματιστών να συνεχίσουν τις αδιέξοδες εξελίξεις. Ένα πακέτο διάσωσης του Οκτωβρίου 2024 διπλασίασε την πίστωση για την ανακαίνιση ημιτελών κτιρίων για την τόνωση της αγοράς κατοικίας και την αναζωογόνηση της οικονομίας. Οι τοπικές κυβερνήσεις μπορούν πλέον να χρησιμοποιούν έσοδα από ομόλογα ειδικού σκοπού για να εξαγοράσουν στεγαστικά αποθέματα. Πολλές πόλεις έχουν χαλαρώσει τους περιορισμούς για τους αγοραστές δεύτερης κατοικίας για να αντιστρέψουν την πτώση της ζήτησης της χώρας.

Οι αγοραστές κατοικιών έχουν το νόμιμο δικαίωμα να καταγγείλουν μια σύμβαση δανείου εάν ένας προγραμματιστής δεν καταφέρει να παράσχει εγγύηση στέγης, αλλά η διαδικασία είναι πρακτικά περίπλοκη και σπάνια επιτυγχάνεται. Έτσι, οι μέσοι ιδιώτες αναλαμβάνουν συχνά το κόστος των έργων που έχουν σταματήσει και τους χρεωμένους προγραμματιστές.

Υπάρχουν επί του παρόντος 41 προγραμματιστές σε ενεργές διαδικασίες αναδιάρθρωσης ή εκκαθάρισης στο Χονγκ Κονγκ.